鎌倉古民家サブリース 第一号

鎌倉の古民家を住みたい鎌倉･建て主塾が借り上げ、改修することで価値向上するサブリース事業。その第一号に、ON塾生さんが無事入居しました。もともと、この家は、TKH塾生さんが借りて住んでいたところ。大家さんをご紹介いただき、建物維持管理を全面的に責任を持つことを条件にサブリース契約いただきました。まずは、畳、襖、障子を張り替え、ガスコンロの交換を行いました。入居中も入居者、大家さんと相談しながら、壁の塗装なども進めて行きたいと思っています。

貸家再生事業を開始します！

鎌倉の古民家を大家さんに代わり維持管理する事業をスタートさせます。大町で取り組んだ貸家再生の第一号では経験と勉強不足のため、仲介手数料を2度払いしたり、ちょっと不思議な契約形態となりました。その後の調査の結果、サブリース契約を不動産所有者と交わし、古民家を転貸しする事業は、宅建業の免許が不要であることを財団法人日本賃貸住宅管理協会の相談窓口で確認しました。

住みたい鎌倉･建て主塾の貸家再生事業は、貸家の維持管理の負担や、改修の資金の出せない大家さんに代わり、塾長が雇われ大家さんになるというスタイルです。塾生の皆さんには、そういう物件が出次第ご案内します。

完成レポート

この家のチャームポイントは螺旋階段である。普通の階段と違ってスケルトンなため狭さを克服している。階段ホールも絨毯貼りだったものをフローリングに替えた。

貸家再生ファンドのレポートは最新順です。一番下からご覧ください。

鎌倉の貸家再生・おまけ階段塗装

完成してみると螺旋階段の踏み板に貼ってある絨毯だけ違和感が残り、色もあせていた。写真のようにオスモカラーを刷り込むように染色したらダークブラウンに着色することが出来た。貸家再生、ついついおまけ工事が多くなる。もちろん入居者が手作業で再生することを基本としているので入居者自身いくら手間をかけても良い。

2階洋室完成

2階の洋室はもともと床が絨毯貼りであったものを楓のフローリングに張り替えた。壁はシナベニアの目すかし貼り。絨毯がかなり汚れていたので改修で清潔感が増した。調湿作用のある木部が増えたので印象が大きく変わった。

柿渋塗りのふすま

和室のふすまにはシミや汚れがあったため、柿渋を塗っておいた。ふすま紙の吸い込みが良く結構材料を使ってコストがかかってしまった。時間が経過しよりよい色合いになることを期待している。

和室完成

今回一番手をかけていないのはキッチンと和室。和室の床と天井は既存のまま。予算があれば、6帖畳を4.5帖の縁無し畳に替えて、床板を貼り直したかった。壁もシナベニアではなく珪藻土などで仕上げることも考えたが工期や予算上断念。数年後KBTさんが転出したときに再度再生にチャレンジしたいと思っている。「今度はシナベニアの上の珪藻土を塗ろうか！」と話したところ、「だんだん部屋が数ミリずつ狭くなる」とKBTさんは笑っていた。

窓周り仕上げ完成

古い木製窓のフレームはオスモカラーでダーク仕上げすることで蘇った。同時に横にあるフィックス窓の2重ガラスを1枚割って現れた溝は化粧の板（羽目板を塾長が加工したもの）をオスモカラー仕上げで隠すことで窓周りが木質感をもって綺麗に仕上がった。

木製ガラス窓

木製ガラス窓の木枠が2カ所腐っていたので修理する必要があった。限られた予算だったので当初は木枠のみ修理を希望していたが、新調した方が手間が楽だという建具屋さんの判断で2枚の木製ガラス窓（1重ガラス）を作成した。2階の窓の外側をどうやって塗装するか苦心していたら、塗装屋さんがついでに塗ってくれた。感謝。

洗面トイレのドア

洗面トイレのドアは既存のものを活用する予定だったが機構が合わず断念。大工さん経由で建具屋さんに新規で作ってもらった。ドア1枚の費用は2万円。内装に合わせたシナベニアで綺麗に仕上がっていた。ドアノブなどは予算のこともありシンプルなものでおまかせであったが、取り付け時に開閉メカを2種類用意してくれた上にストッパーも2種類から現場で選ぶことができた。ドアノブもシンプルで全体のイメージに合ったもので大変満足している。

おまけ工事その１

もともとの住宅の設計上、洗面トイレには窓がないので、暗く閉塞感を感じるだろうと推測していた。建築家横松さんと相談し、2階の洋室と洗面トイレの間の壁に写真のような磨りガラスの固定窓をつけることにした。ほんの少し自然光が入ることで閉塞感を和らげることができた。ニッチの棚としての機能もある。

洗面トイレ完成

もともとユニットバスだった洗面＋トイレ＋脱衣空間である。床は楓のフローリングと壁＋天井はシナベニア貼りである。タオルハンガーとトイレットペーパーホルダーは古いものを再利用する予定だったが、工事業者さんの倉庫に残っていたものを好意でいただくことができた。今回の貸家再生は、そうした関係者のプラスαの気持ちで成り立っているのだ。建築家も塾長も工事業者も単なる仕事として捉えると割りに合わない。貸家を蘇らせるという思想に、皆さんが共鳴してくれた結果、完成することが出来たのである。もちろん、入居者＋大家さんの気持ちが最も大切な原動力である。

変貌したバストイレ

ユニットバスは定価38.4万円を19.8万円で購入している。当初もうワングレード上のものが提案されていたが、KBTさんの意向で最もシンプルなものを選んだ結果である。デザイン的に正解である。0.75坪のユニットバスだが、親子で入れる程度の広さは十分にある。賃貸住宅では十分な仕様であり、新築住宅でもローコストを目指すならこのくらいシンプルなユニットバスを選ぶという選択肢もあるなと思う。バス改修で追い炊き機能を入れるかが大きな争点になったが、今後の賃貸住宅のとしての設備として必要という判断で追い炊き機能を追加した。そのため給湯器26.7万円（13.3万円で購入）を設置し追い炊きのために配管工事もしている。

変貌したバストイレ

今回の貸家再生で激的に変貌し、かつ物件の価値を高めたのがバストイレの改修である。そもそも学生向けワンルームのような0.75坪大のユニットバス（トレイ一体）だったものを奥の納戸にユニットバスをもうけ、手前のユニットバスがあった空間に洗面トイレを新設したのだ。今回240万円の改修予算の中で100万円以上はこの部分にかかっている。それでも一般家庭用のルートではなくホテルや集合住宅向けのルートから仕入れバストイレの設備価格は格安に抑える事ができた。これも建築家横松さんの経験とネットワークのおかげである。

中庭の風景

この家の特徴はなんと言っても中庭（ライトコート）があること。もともと建築家の設計で空間構成は工夫がこらされているのだ。1階にあるアトリエとダイニングはそれぞれ6.5〜7帖程度しか無いのだが、間に写真のような中庭があることで視界の距離が取れ狭く感じない造りになっている。この中庭の造園をしていかに美しい視界を手に入れるからは入居者のKBTさんにかっかっている。

ダイニング完成

ダイニングの壁はグレーがかったホワイトのペンキ塗装。下地のパテ塗りを塾長がしたのだが、塗装屋さんが苦労して不陸をなくすようサンダーがけをしてくれたおかげで最終的に綺麗に仕上がった。床は楽天市場で最安値の無垢っぽい楓の集成フローリングをオスモカラーでダークに仕上げた。床はすべてダーク塗装の上にクリア塗装の2回塗り仕上げである。最後にコンセントや照明を付ける電気屋さんの作業を見積りに入れなかったのが誤算で、半日以上の手間がかかった。

アトリエ完成

遅くなりました完成レポート。写真はアトリエです。壁をはがしてコンクリート打ちっぱなしにする予定が、下地の状況からシナベニアの有孔ボード貼りに変更。床は合板にオスモカラー塗装でローコスト仕上げ。油絵を描くKBTさんの希望で汚しても良い部屋（アトリエ）の完成。コーナー窓からは、玄関先庭の緑が目にやさしい。

組み立て式調湿板壁ユニット

2時間ほどで設置完了した板壁ユニット。小原沢さんによると、もともとは美術館の収蔵品庫などでコンクリートの壁に空気層を設けるための工法が発想の原点だそうだ。木材には自然の調湿作用があるので、それを活かせば、マンションの北側の部屋の結露対策などにも有効とのこと。簡単にユニットを後づけでき、取り外しもできるところがこのユニットの魅力である。なによる見た目の木の風合いが良い。

オマケの調湿機能壁

貸家再生のプロジェクトに賛同している数名の建築家の1人で、由比ガ浜に事務所を構える小原沢さんが、あるものの無償支給を申し出てくれた。あるものとは、彼が特許をもつ壁に調湿機能のある杉材の壁ユニット。マンションのリフォームなどで簡単に跡づけでき、貸家でも撤去し引越時に持って出られるという優れアイデアである。

シナベニア有孔ボード

油絵を描く入居者のKBTさんの希望でアトリエとして使用することになった部屋は、計画では内装壁を剥がしコンクリート打ちっぱなしにする予定だったが、壁にコンパネがしっかり接着され剥がせないということで、急遽、予備費からシナベニアに有孔ボードを購入し貼る事になった。音楽室や技術室のような印象である。この有孔ボードは北海道の小日向商会という会社からインターネットで購入した。板の厚さやサイズ、穴のピッチなどを指定でき価格もリーズナブルである。メールのレスポンスも早く大変助かった。

取り合いミス！

ここは塗り壁で、ここから板張りなど、家の中の仕上げの区切りを決めることを取り合いと言う。職人が違う（大工と塗装屋さんなど）それぞれの仕事の区分を決めることから、そういう言い方になったのだろうか？（←知ってる人が居たらコメントください。）その取り合いを間違えた例がここ！本来この部分は現況のままであったが、腰壁のコルク板を間違えて剥がしてしまった。後で塗装屋さんに上塗りしてもらおうと気軽に考えていたが、実は下地のボードが傷んでいて塗装も不可能のようだ！予算も使い尽くしたし、さて困ったことに！

下地のパテ塗り

塗装の下地を平らにするためのパテ塗り作業。プラスターボードのつなぎ目やかくし釘の穴などの凹凸を石膏のようなパテ材で塗り埋めて行く。今回は大工さんが綺麗に貼ったボードなので、まだ楽な方なのだろうが、慣れない作業に半日以上費やしてしまった。自分でボードを貼ってより凹凸が出来たりしたら、この作業はさらに困難になるのである。厚塗りの珪藻土などなら、まだごまかしは効くが、ペンキ塗装の場合は、この下地の仕上精度が求められる。この作業はDIYの見積もりに入れておらず軽くみていたのは甘かった。次回以降のよき経験となった。できれば職人に依頼したい作業である。

目地にメッシュテープ

プラスターボードとボードの間の目地（接合部）にメッシュテープをまず貼る。ボードは建物の加重などで動くため、そのままだと塗り壁にヒビが入りやすい。このようなグラスファイバー製のテープを貼る事で塗り壁のヒビ（クラック）を軽減するのだ。

ダイニング下地完成

ダイニングのフローリングと耐水プラスターボード張りの作業が完了した。ここからは塗装班にバトンタッチである。プラスターボードの下地パテ塗りとフローリング塗装は塾長の担当。ダイニングのペンキ塗装は塗装屋さんの担当である。

窓おさえ設置

この木製の窓枠の設置は当初の計画になかった。材料費だけは何とか捻出して安い羽目板で制作したまでは良かったが、取付けが意外と難儀である。もたもたやっていたら、大工さんが夜のうちに全部設置してくれた（大感謝）。これで汚かったガラスの溝が綺麗に隠す事が出来た。さらに、窓周りの木質感がアップしてなかなか良い雰囲気である。

窓枠用板を塗装

窓枠用に加工した羽目板をオスモカラーのローズウッドブラウンで塗装したところ。細長い板は、オスモカラーをタオルに染み込ませて雑巾がけするように塗装すると、木材を固定しなくて良いので楽である。16本塗るのに30分少々で完了した。

シナベニア目すかし張り

今回の住居はコンクリート造の家である。本来、住みたい鎌倉・建て主塾では珪藻土などの塗り壁を理想としているが、ここではコンクリート壁の結露が予想されており、防水ボードなどの下地を施した上に塗装する必要があった。それではとうてい予算内におさまらない。そこで2Fの居室の壁は、木質感のあるシナベニアを5mm目地をあけて貼る目すかし張りとすることにした。仕上げは、オスモカラーのクリアカラー塗装。

米杉の羽目板を加工

大船フラワセンターの近くに最近出来たホームセンター（コーナンモール）で米杉の羽目板を1枚700円程（90mm×1820mm)で購入した。羽目板なので組み合わせられるように凹凸が両サイドにあのるだが、このままでは使えないので、丸ノコで切り落とした写真。後は鉋で角を削り、サンドペーパーをかければ、窓の枠抑え材として最適な形状となる。

ガラスを割ってみる

ガラスとガラスの間にゴミがあり、掃除できず内側の汚れがひどかったFIX窓の2重ガラスをKBTさんの希望で1枚にすることにした。実際、ガラスを割ってみると写真のようなガラスの溝が残ったのである。塾長自ら溝のガラスを掻き出してはみたものの、やはりこのままでは見苦しいので何とかしようと思う。9mm×70mmくらいの板材で塞いでいけば良いのだが、この規格の板材はどこにも売っていないようだ。

ニッチを活かせ

本来、納戸スペースであった部分に0.75坪のユニットバスを設置したのだが、写真のように2F奥の居室の壁側は、ユニットと壁のスペースが20cm近く空いている。狭い日本の住宅では見逃してはいけないスペースである。予算があれば、奥行き25cmくらいの本棚が作れるのだが、残念ながら今回は予算は一杯いっぱい。次回改修することがあれば、本棚スペースとして提案したいと思っている。

ユニットバス設置

いくつかのパーツに分かれるユニットバスであるが螺旋階段を苦労しながら2Fへ搬入。写真のように無事設置が完了した。オフホワイトがベース色のシンプルなデザインのものを選んだ。0.75坪タイプのユニットバスであるが思ったより広い。今回予算で論議になった追い炊き機能もついているので、KBTさんゆったりお風呂は入れますよ！

窓枠仕上げ

オスモカラーのワンコートオンリーを塗装した窓枠と木製網戸。枯れていた感じの木部に少がオイリーになり木目が良く浮かび上がった。ダークな塗装で黒くクスんでいた部分が目立たなくなる効果がある。古家の改装には、古色（ダークブラウン等）が良く似合う。

窓枠マスキング

20年経過し風雪に耐え少し傷んでいる窓枠をオスモカラーのローズウッドブラウンで塗装するために、まずマスキングする。この手順は自邸でも経験済みなのでお手の物である。それにしても久木のDIYショップSのマスキングテープ少し高くは無かろうか？1巻295円。ホームセンターのコーナンでまとめ買いすれば1巻100円程度である。住みたい鎌倉・建て主塾では、地域の業者・店舗を優遇する方針であるが、この価格差では限界を超えている。

ふすまの柿渋塗り

2F和室の押入れふすまも20年経過し、汚れや日焼けムラが目立つようになっている。ふすまを張り替えると1枚あたり数千〜1万数千円。限りある予算である。大家さん入居者とも相談し、ふすまは柿渋を塗って味をだすことに。まずは1枚（写真左）を塗ってみたところ。現在は赤茶色しているが、1月も経つと焦げ茶に日焼けしてくる。本来は柿渋は塗る時はとても臭いのだが、塾長は無臭の柿渋塗料を使用している。

壁紙はがし

2005年4月26日いよいよ着工となった。今回の貸家再生の予算は240万円。この予算で風呂トイレ改修、床のフローリング、壁の塗装やシナベニア張り、窓の補修などをする計画。まず、壁紙をおそるおそる剥がしてみると、コンクリートの壁が現れるはずの上に合板？が貼られている（剥がしてはじめてわかるのがリフォームの怖さ！）。「まぁとにかく剥がしてみましょう！」と淡々と作業を進める経験豊かな職人さんであった。

貸家再生ファンド完成レポート

住みたい鎌倉・建て主塾の貸家再生プロジェクトの大町IS邸の改修費用240万円。120万円は入居者負担。120万円は住みたい鎌倉・建て主塾の無利息貸付。契約期間5年間。想定家賃から4万円減額交渉成立のため入居者は5年間住めば自己負担ゼロとなる賃貸契約モデルの第一号が無事入居まで運んだ。本事業は、大家さん、入居者双方から得る管理費収益で運営されている。

途中転出の場合はどうするのか？

2〜3年で途中転出する場合に投入した改修費用が入居者にある程度返還できるよう住みたい鎌倉・建て主塾が担保する必要がある。対事業者であれば中途解約不可の条件も可能だが、個人の消費者はやはり保護されるべきである。そこで年数に応じて一定の率で、造作を買い取る約束を入居者であるKBTさんと交わす。
◎1年目　70%
◎2年目　55%
◎3年目　40%
◎4年目　20%
◎5年目　なし

改修費用負担の枠組み

IS邸改修費用240万円をどのように負担するかを、大家さん、住みたい鎌倉・建て主塾、入居者で何度か話し合いの結果このような枠組みに決定した。
◎改修費用240万円は全額入居者が負担
◎5年間（60月）の契約で毎月家賃を4万円減額
◎改修費用の半額を貸家再生ファンドが無利息貸与
◎住みたい鎌倉・建て主塾は双方から管理費を得る

入居者KBTさんの希望

このプロジェクトの特徴は、資産価値を損なわない範囲で自由に改修の希望を受け入れること。持ち家感覚でリフォームができる。KBTさんの入居条件をまとめるとおよそ以下のとおりである。
◎風呂トイレ分離し改修
◎床・壁の前面リフォーム
◎リビングのアトリエ利用（油絵の具で汚せる仕上）
◎窓の補修（古い2重ガラスを1枚に）
以上の中でユニークなのはアトリエ利用。その他、棚やちょっとした作り付け家具等の造作も予算が許せば可能。

風呂＋トイレ改修計画の図面

今回の改修をお手伝いしてくれるのが、住まい設計工房の横松さん。お風呂の改修部分は水回りということで塾長では力不足。よって建築家に監修をお願いした。図面（クリックで拡大）の上は改修前で一体型ユニットバスと納戸になっているものを、独立の風呂と洗面トイレに改修する計画である。ここに投入できる予算は240万円のうち110万円。果たしてその予算で改修可能かやや不安はあるのだが、ここは建築家の経験とネットワークにかけることにした。

風呂トイレを快適に

この物件の場合、バストイレがワンルームマンションのように0.75坪一体型なのが最大の弱点であった。今回、大家さん借り手とも協議を重ね、総額240万円の改修予算を投入し、風呂トイレを分離拡大、壁＋天井を塗り壁、床を無垢板フローリング、窓まわりの補修をすることになっている。契約を5年間の定期借家とし4万円の家賃を減額してもらうことで借り手の費用負担を相殺できるようにした。途中で転出する場合の費用精算の問題も住みたい鎌倉・建て主塾が一定率で造作を買い取ることで借り手のリスクを軽減している。

IS邸賃貸再生プロジェクト

IS邸は20年程前に建てられた建築家設計によるタウンハウス一戸建。階段が螺旋階段だったり、室内に中庭があったりと今でも通用するデザイン性のある素敵な間取りの家である。ただし少しメンテナンスを怠っていたこともあり各所の改修が必要な時期を迎えている。このまま賃貸住宅として運用していきたいISさんだが、改修費用を負担する思い切りができずにいた。

貸家再生ファンド

賃貸住宅でも、もう少し自由に改修できたら持ち家でなくても良いのにと思うことがある。借り手が住まいに手を入れることはこれまでは敬遠されてきたが、住みたい鎌倉・建て主塾が大家さんから一定期間賃貸住宅を借り上げそれを可能にしようと思う。借り手が改修費用を出すかわりに家賃を減額してもらう。現在大町3丁目のタウンハウス戸建で大家さんISさんと借り手KBTさんと共にモデルケースを進めている。