まとめ

湘南（鎌倉・逗子葉山・江ノ島周辺）に家を建てるということはこういうことである。
●土地45坪　4500万円
●建築35坪　3000万円
●その他諸費用
ざっと8000万円からスタートである。自己資金1000万円＋ローン4000万円という条件の多くの御同輩はあきらめなければならない。たしかに、35坪くらいの土地に建売りで総額5000万円くらいの新築物件は存在する。しかし、オンリーワン重視の時代にnLDK型の間取で満足できるだろうか？エコ住宅の時代に新建材の仕上げで良いのか？また、どうせ湘南に家を建てるなら建築家と自分だけのオリジナルな家を建てたいと思うのが人情ではないか？努力と我慢次第で、湘南に半額で豊かに暮らせる方法が無いとは言えない。以下にその可能性をまとめてみた。
●セルフビルドで建築費を10〜30%削減
●小さな家で建築費を20%程度削減
●きちんと値引き交渉をしてくれる不動産屋さんを探せ！
●少し我慢で土地代10%削減
●所有権にこだわらなけれな40％〜70%の借地で
●徒歩圏の壁を超えれば、今直ぐ半額に
●大きな土地を共同購入で少しでも安く

※「湘南に半額で家を建てるっ！」は、一定価値の土地や建物を半額に値切ることを意味していません。土地の条件や買い方、建て方を変えることで半額近くまで取得費用を低減できる可能性を示しています。この可能性が1つでも現実のものとなれば、あなたの湘南移住の近道となります。

セルフビルドのすすめ

小さな家の設計で少し建築予算を低減しても、多くの場合、建築総額（設計料含む）2500万円が2000万円くらいに削減できた程度であろう。半額まで行かなくても、もう少しコストをおさえられないか？建築の仕上げをローコストにすれば良いのだが、それは最後の手段だ。次にできることはセルフビルドである。とは言っても素人の範囲に留めておく。最近は自然派の塗料が主流になりつつあるので、まず塗装は自分でしよう。やる気のある人は珪藻土の塗り壁に挑戦しても良い（塾長はオスモカラーの塗装DIYで100万円工事費を削減）。また、実際の家を建てた経験から、建て主ができそうなことは断熱材の設置くらい。これ以上は平日仕事をしながらでは難しいと言える。でも日曜大工好きの方にはハーフビルドがある。屋根や基礎、給排水、構造などはプロが仕上げ、残りは自分で工事するというサービスがある。この場合だと、建築費2〜30%削減できる可能性がある。小さな家＋ハーフビルドを組み合わせれば、通常の家の半額まで建築コストを抑えながらも豊かな暮らしができるはずだ。入居したときが家の完成だと思うのはやめよう！

※当塾では、鎌倉湘南地域の建築家を紹介しています。興味のある方は、左メニューの移住登録フォームから登録を…

小さな家から始めよう！

土地は半額になったとして、建物は半額にできるのか？それは難しい問題である。結論から言えば、小さな家を建てることで新築当初のコストを抑えるのが賢い。ただし一気に半額は難しいと思う。35坪くらいの3〜4LDKというのが最近の住宅の主流であるが、これを当初25坪くらいに抑えて建築すれば、20％くらいは低減できるかも知れない。子供が児童期から思春期になったら、増改築で最低限のプライベートを空間を確保する（船室のような空間で良い）。子供が独立後にまた改修し、夫婦だけのゆったりした空間に造り直す。これが合理的な住まいのライフスタイルなのである。今一度建売り住宅の間取を見て、部屋数合わせだけの住宅には、豊かさは乏しいことを知って欲しい。家族の個室にこだわるあまり単調な家づくりをせず、建築家などと生活の変化を想定した住宅を建てることは、とても合理的で楽しいことである。子供が巣立った後に、家族構成の変化で将来新たに家を取得したり、大幅なリフォームしなければならない費用をトータルコストとして見れば、小さい家からはじめる価値はさらに増す。

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半額で家を建てる宅地編まとめ

これまで宅地を低いイニシャルコストで手に入れるための考え方を示してきた。まとめるとこういうことだ。
●大きい土地を現金一括で買う（普通は無理）
●大きい土地を複数で分割して買う（開発や業法クリアの課題あり）
●借地権に目を向ける
●徒歩圏や優等生的な条件の土地に目を奪われるな
●きちんと値引き交渉をしてくれる不動産屋さんを探せ
そのうち1つ、10%でも宅地コストが削減できれば、あなたの住まいの人生設計は大きく変わるはずだ！

※当塾では、建築家と仲介業者の支援を受け、宅地の分割購入をコーディネートします。興味のある方は、左メニューの移住登録フォームから登録を…

値引き交渉をしてくれる不動産屋さんを探せ

不動産を買う場合にも、多少値引き交渉は可能なようだ。しかし、広告に出すときに売主とあらかじめ落としどころを決めておく（塾長も売却の経験済み）ので、ある程度までは予定された値引きだ。不動産物件には何年もデータベースに載ったまま放置されている物件も多く、利用の仕方によっては価値のあるものも残されている。たとえば、数年前に7800万円で売られていた土地がそのままの値段で情報として残っていれば、当然、5800万円で買えないかと交渉してみたくなる。これを2人で買えれば購入者可能な人も多く利用価値が出る。しかし、多くの不動産業者は売主重視の傾向が強く、売主から嫌われるようなことはしない。また、面倒な値引交渉の結果、自らの手数料が経ってしまうのも彼らが積極的になれない理由だ。当塾では、消費者側に立ち積極的に分割交渉＋値引き交渉、場合によっては借地化の交渉をしてくれる仲介業者を塾生に推薦している。

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痩せ我慢で土地代あと1割り引きを

借地で60%まで取得価格を下げたらあと一息で土地代は半額になる。宅地は、その形状や立地で価格が決まる。たとえば、道路が狭い、斜面がある、変形地だったり旗竿敷地、駅から遠いなど価格が下がる要因が沢山ある。こうした条件を少しでも我慢できれば、土地の取得価格は1割くらいすぐ安くなるものだ。鎌倉の街並を歩いてみて欲しい、山の上の階段アプローチの家、車が入らない細い路地、江の電の線路越しの玄関、斜面に立った家、風情あるアプローチの旗竿敷地など、そうした宅地に住んでいる人が沢山いることに気づくはずだ。いわば、鎌倉の街並は痩せ我慢の連続でできているのである、通常はマイナスだと思える条件も、他のプラス要因があれば許す事が出来るし、敷地の問題は、建築家による設計で克服できる。なんと言っても開発分譲型でない鎌倉らしい住環境が手に入るのが良い。優等生然とした業者分譲の区画土地ばかり気にせず、マイナスをプラスに転じる視点で土地探しにチャレンジして欲しい。

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所有権にこだわらなければ一気に4割安も！

鎌倉には所有地の一部を借地としている寺社が多く、市内には何百軒もの借地（塾長の家も借地の上に建っている）が存在する。ほとんど旧法借地で、相続や永住することに問題はない。旧法借地の場合は、市場価格の6割が相場である。5000万円の土地なら3000万円の借地権利金となる。50坪前後の土地なら地代は2万円〜3万円というところだ。所有していないので固定資産税はかからず不動産取得税も無いし、所有権でローンを多く借りた場合の金利も考えれば、地代も負担増とは言えない。ワンランク上の土地が選べるなどメリットは多い。そもそも人間は死んであの世に土地を持って行ける訳ではないし、宇宙から見れば小さな点にも満たない土地の所有権にこだわるというのもいかがか！新法の定期借地権（50年後に更地で返す）の場合は、権利金は30%〜40%と半額以下の土地取得費となるが、鎌倉ではあまり新法の借地権の事例を見た事はない。葉山あたりで住宅メーカーが新法借地を分譲しているが、建築条件付きなのでおすすめしたくない。

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今直ぐ自分の求める土地を半額にする考え方

土地を買う場合、通勤など利便性から駅に近い方を選ぶのは当然である。ただし、その価格差に注目して欲しい。鎌倉駅から約10分くらいの土地が坪100万円とすれば、駅から20分を超えると、ほぼ半額の50万円以下となる（海岸線の宅地は除く）ことがある。同じ広さの土地が半額で買えるのである。条件を変えるのだから半額になったとは言えないと批判されるだろうが、土地代が半額になる場合の経済効果を分析しているので徒歩圏の壁をよく読んで欲しい。徒歩圏へのこだわりがいくらのコスト増になっているか把握してもらえるはずだ。駅から10分余計に歩く往復の通勤を労働と考えると、その時給は、なんと13536円！車で送迎する奥さんの時給は6800円！にもなるのだ。

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大きな土地ほど安く買える！

鎌倉・湘南エリアでは40坪前後の土地は人気で飛ぶように売れるが、100〜200坪くらいの土地はになると総額が高くて買う人がいない。鎌倉駅徒歩圏で、ある程度環境の良い立地だと坪100万円以上の場合も多い。40坪で4000万円程度である。仮に150坪の土地だと1億5000万円になるが、その価格で売れるかというとそれは難しい。（超高額所得者が一等地を買うというケースは稀にあるが…）。買い手がいない状態になると、売主は不動産屋の「まな板の鯉」となる。通常、開発分譲のデベロッパーは市場価格の60％か70%で土地を仕入れ、整地や開発して転売利益を得る。（リスクや経費もあるので、この数字は安易に批判するべきではない。）こうして売主は1億円前後で業者に売れれば良い方である。敷地が不整形であったり、接道が悪かったりすると尚買いたたかれる可能性もあり、最悪は業者も手を出さず、何年も不動産物件データベースに高値で登録され続ける。仲介業者の話ではそういう土地は沢山あるそうである。もし、こうした土地を複数の消費者が共同で購入できたら、売主にも買い主にとっても喜ばしい話ではないだろうか？
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不動産に掘り出しものは無い？

親しくなった仲介業者から聞いた話。不動産に掘り出しものは無い。何故なら転売が確実に見込める格安な物件は不動産屋自身が買ってしまうからだそうだ！しかし、土地を買うのは自由であり、文句を言うことはできない。株だってインサイダー取引規制があるのに、土地の売買仲介という資格や免許を必要とする業でこういう実態があるのは、むしろ国（官僚）に責任があるかもしれない。文句を言っても始まらないので、ここで学ぶべきことが一つ、土地を安く買う方法はプロ並にキャッシュで一括買いすることである。業者が転売確実と見込めないような不整形な土地や分割ができない土地なら、消費者にもチャンスがある。売主にとっても業者に買いたたかれるより高く買ってもらえば損はない。

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