消費者による土地の分割購入の方法

住みたい鎌倉・建て主塾では、消費者による土地の分割（共同）購入を推進しています。大まかな流れを以下にまとめます。

1）土地の選定
塾生（分割提案者）と塾長(常に消費者として土地を探してる）が不動産市場の中から候補となる土地を見つけることから始まります。自分が住みたい立地で、2人くらいで買える価格と広さ（90坪前後以上）のものを自由に探します。

2）選定土地のチェック
上記から候補の土地を塾生の相談をもとに、分割可能な土地かチェックします。分割できる接道かどうか？高低差などから造成コスト。敷地形状ならびに家が建ったときに街並景観上の配慮などを塾長が分析します。

3）建築企画の作成
分割に際して、塾長（購入候補者にもなる）と塾生（分割提案者）が相談しながら、おおまかな敷地分割図と配当プランをスケッチします。その際、分割提案者が購入する区画の購入金額と、全体の購入金額を決めておきます。

4）共同購入者の募集
分割提案者が購入する以外の区画を購入する共同購入者を建築企画と取り扱い仲介業者の販売資料を提示しながら、塾生の中から募集します。共同購入者が現れたら次へ進みます。

5）サポーター建築家の選定
共同購入する建て主（各自）が、設計を依頼する建築家を選定します。同じ建築家＆ビルダーを選ぶと、調和した良い街並が形成される可能性がありますが、ご自身の希望のテイストに合せて自由に選ぶことを妨げません。

※ここまでは消費者同志が勝手にしていることです。
※この段階まで、ある程度時間がかかることを考えると、市場に出てきてすぐ売れていまうような物件ではなく、売れ残っているものに着目するという戦略が有効です。

7）共同購入提案の申込
仲介業者に建築企画を添えて、購入者の意志で各自が物件の購入申込をします。担当者に売主が分割して売却する意志があるかを確認してもらいます。その可能性があれば、次に進みます。

8）ファイナンス（銀行予備審査）
塾生（購入者）には、銀行ローンを予備審査を各自してもらいますが、ファイナンスは特に重要です。自己資金が少ない方は、最初の段階で分割購入のプロジェクト提案をお断りすることがあります。借地権の分割購入には、借地権代相当の自己資金が目安です。その他の場合は、総予算の40％が目安です。

9）解約条件付きで設計契約
塾生（購入者）には、建築家とこの土地が買えなかった場合に解除できる条件付きで、それぞれ設計契約をします。

10）各種の法規や権利チェック
建築家と仲介業者担当者と塾長とで、分割にあたっての調査を進めます。開発が必要な場合の方法や費用の整理など各種課題をチェックします。非常に多岐に渡る項目があります。土地によって、その方法は変わるので一律ではありません。当初合意した面積に増減があったり、費用にも増減がある場合があります。

11）宅地の買い付け申込から契約
●売主の合意
●各種建築法規、開発指導
●ファイナンス
の課題がクリアになりはじめて、通常の買い付け申し込みができます。この後は、通常の不動産購入と変わらない流れとなります。

※土地の分割購入には、売り主が不特定多数に反復して売買することにあたらないことを行政庁に確認する必要があります。また、鎌倉市などでは300平米以上の宅地の質・形状の変更をする場合は開発指導がかかる場合があります。それにより、当初計画を断念しなければならない場合もあります。

※土地を一度業者に購入してもらうという方法もケースにより検討しますが、取得から諸費用ならびに業者のリスク負担に応じた利益などを考慮すると、かなりの価格増大要因になります。

土地の共同購入の課題

住みたい鎌倉・建て主塾では、消費者による宅地の共同購入を支援します。土地を半分ずつ買うというのは簡単そうですが、実は課題がたくさんあります。まずは、その課題＝ハードルについて知っていきたいと思います。

分割できない土地

まず、宅地はそれぞれ道路に2メートル以上接していなければりません。つまり、旗竿地で竿の部分が4メートル以上ない場合は分割できません。また土地の形状から分割が難しいケースも中にはあるでしょう。住みたい鎌倉・建て主塾では、建築家に家を建ててもらうことを前提としていますので、多少の変形地でも分割を試みたいと思います。市場で、よく見かける均等2分割ではなく、1区画が30坪でもう1区画が60坪というケースも全体の配棟などをコーディネートすれば良好な住環境を実現することができます。

300平米以上の土地は開発申請が必要

300平米以上の土地は、開発申請が必要になります。市役所から開発指導がかかり、宅地の形状や質の変更に対しさまざまな指導が予想されます。それにより、開発の費用負担が増える恐れがあります。分割購入では、事前に市役所と折衝しながら、こうした負担を予算化し資金計画をする必要があります。この流れを建築家がサポートをするため、事前に依頼する建築家を決めてもらう必要があるのです。また、案件によっては、有償で不動産コンサルタントに開発関連業務を依頼する場合もあります。また、開発業者が入らないので、誰が開発の主体となるかという問題があります。これらは実際に案件ごとに解決していかなければならない問題です。

ファイナンスの問題

通常、売り主は、売買契約成立と同時に土地の代金を得て、所有権の名義変更をします。分割購入者2組が自己資金で土地費用や開発費用を負担できれば問題ありませんが、実際は住宅ローンを組む事になります。その場合、契約の決済と同時に全額を売主に支払うというローンを組む事は意外と簡単で無いのです。土地を仕入れて売るような開発業者は、それらを自らのリスクでファイナンスをしています。現実的には、土地の仕入れから開発までをリーズナブルでコストで請け負ってくる開発業者がパートナーとなれば問題は解決します。もしくは、ファンドが一度買い上げる仕組みも有力な手段であり、そうした市民出資型の1億円程度のファンドを構築することが住みたい鎌倉・建て主塾の最大の目標です。

売主も分割販売は出来ません。

不特定多数へ繰り返し販売することは宅建業免許が必要な行為となり、売リ主は宅建業法に違反します。これを回避するには、一度半分を売り、半年ほど経過してから、残りを売るという方法がありますが、売主は売れ残るリスクを嫌がります。ただ、実際には、一度に分割売買のケースを見かけます。塾長が塾生と分割購入した事例でも、同時に2組で購入しているので、厳密に言えば、売主は違反なのかも知れませんが、買い手が満足していれば問題ないと考えています。その時の仲介は大手仲介業者であることからも業界的にも問題ないと判断している事例だと思います。

仲介業者は取扱や広告ができません。

こうなるかも知れない？という未確定の物件を広告することが禁じられており、違反すると宅建業の免許が取り上げられます。また、そのような不確定情報を流すことは、業界内でも信用を失う行為と思われています。ただ実際には、2分割可能で分割売買が成立するケースはときどきみかけます。これはグレーゾーンかも知れませんが、売主も買い主も満足していれば良いと思います。また、住みたい鎌倉・建て主塾のように塾生限定（消費者同士）の情報として分割可能性ある宅地の情報交換をするケースでは、問題は無いと考えています。また神奈川県の宅建指導班でも、公開されている不動産販売情報自体を誰かがインターネットで流通することは問題ないとの解釈がありました。インターネットの力で消費者のエネルギーを結束させ、宅地の分割共同購入をマッチングをすることが、住みたい鎌倉・建て主塾の目標の1つです。

開発業者の協力を求めます。

開発業者はプロとして宅地を仕入れ、開発分譲を業としています。そこには経費がかかり、リスクも分担しているため、一体土地の取得価格＝分割した土地全体の価格とはなりません。むしろそれがエンドユーザー価格というものです。であれば、住みたい鎌倉･建て主塾の消費者グループを利用し売却リスクを減らせる分、消費者が望むようなプランの開発（形状や造園の考え方、建築に依頼できることなど）をしてもらえればむしろ建築条件付きも歓迎なのです。結果、ある程度街並なども考えた宅地形成できれば住みたい鎌倉･建て主塾で協力は惜しみません。