昨年、タウンハウス2戸1棟で計画した逗子市久木のコーポラティブ用地（逗子駅から徒歩6分）が一括で売却されることになった。高台に位置する、なかなか好立地の土地約80坪で3700万円。個人でも十分買える価格帯である。建築を2500万円とすると6200万円程度の総予算となる。この宅地のように、地主から相談があっても必ずしもコーポラティブを上手く事業化できないケースもあるが、住みたい鎌倉・建て主塾としては、今後も試行錯誤しながら、小さな街づくりプロジェクトを進め行きたい。この土地への問い合わせは塾長take@pocket.co.jpまで。
先日1人のご老人が北鎌倉から、住みたい鎌倉・建て主塾を訪ねてきた。100坪近くある敷地の自宅を売りたいのだが、一括で買える人は少なく、売ろうとすると業者の仕入れ相場になってしまう。また業者に売ると無分別な建売り開発につながり恐れもある。
後日、現地を見学させてもらうと、30年以上経過したとは思えないモダンな住宅で、お風呂やキッチンなども奇麗に保たれている。「この家を壊したくない！」と直感した。古家を残しつつ、南側の庭に鎌倉の建築家と小さな家を建てる人と、中古戸建てを購入しリフォームする人。境界線に塀等を設けず、小さいながらも庭を共有するようなコーポラティブが実現しないだろうか？
それによいり、売る主と買う主の両方が満足するような価格で、小さな街づくりが可能になるはずである。北鎌倉駅から徒歩10分少々で、4000〜5000万円台で取得可能なプロジェクトに仕立てたいと思う。
配棟プラン
計画地の接道は南側・北側ともに約19.5メートルある。南北に接道するこの計画地約272平米を3分割する。それぞれの住戸は3階建てで述べ120平米程度。各住戸の南側エントランス前と北側の建物の間にシンボルツリーを配して緑豊かな街区を演出する。
2層に見える3層住宅
計画地は緑豊かな庭園が残る住宅街。その中で湘南らしい佇まいを守るため、南側の2階部分はカーポート分オーバーハングした形状とする。これにより3階の存在を極力視認しにくい建築となる。シンボルツリーの配置も建物を視界からブロックする効果がある。
南北2つのアプローチ
計画図（クリックで拡大）をご覧いただくと、計画地は南北2つの道路に接道しているため、玄関をそれぞれに設けることができる。これにより1階と3階にバスルームを設け、2世帯住宅やアトリエを併設した職住一体型住宅。また、1F部分を独立した賃貸ルームにすることも可能である。賃貸収入によりワンランク上の住宅取得の可能性も出てくる。
3Fルーフバルコニー
3Fルーフバルコニーは相模湾方向に向かっており。花火を見ながらのバーベキューや、3Fに開放的なバスルームを設けることでリラクゼーションスペースとすることも可能。駅から7分の都市型住宅にふさわしい、庭を空に向けて設けるプランとなっている。ルーフバルコニーはペットのための安全なコーナーとしても利用できる。
周辺環境はとても良い。駅から海岸へ通じる中海岸通りから1本入った2軒目に位置する。周辺には、市立図書館、美術館、高砂緑地がある。市営や球場にも近い。恵泉幼稚園至近。茅ヶ崎小学校、第一中学校学区。
・計画名称 茅ヶ崎コーポラティブ・ヴィレッジ
・住所 茅ヶ崎市中海岸1-4-12
ゼンリンマップで場所を確認
・第一種中高層住居専用地域 60/200%
・準防火地域
・面積 272.8平米
図面（クリックで拡大）のように各住戸それぞれ、南側にカーポートとメインエントランスを配置。北側にも坪庭的なアプローチからの出入り口の配置が可能。1Fにバスルームやミニキッチンを配することで、二世帯住宅や賃貸ルームとして活用することができる。各住戸間の空間はメインテナンスのための最小限の距離としている。（A棟はオーナー棟 募集はBC棟）
図面（クリックで拡大）のように、2階は北側に居室が1つあり、南側にリビングを配した1LDKの構成となっている。居室には小さなバルコニーを配する。シンボルツリーを各住戸のリビングから見えるように配置されている。（A棟はオーナー棟 募集はBC棟）
本イメージプラン（クリックで拡大）では、各住戸ともに3Fにバスルームを配置している。居室は2つの子供部屋として間仕切りをすることも可能である。ルーフバルコニーに面した空間はファミリールームとして、それぞれの家族のライフスタイルに合せて活用したい。（A棟はオーナー棟 募集はBC棟）
茅ヶ崎市中海岸1丁目（写真は中海岸通り）。駅まで7分。海まで8分。3階から海を望めるかも知れない（確認中）という素晴らしい立地の土地のオーナーは建築家。子育ても一段落し、建物も老朽化してきたので、自ら湘南に相応しいコーポラティブ事業を計画。全体で約82坪の土地に景観に配慮しつつ3棟の一戸建てを建築する。この敷地は南北に道路があるため、南側をメインエントランス。北側をサブエントラスにできるので、賃貸＋住居、アトリエ＋住居、二世帯など様々なシーンでの利用が可能である。募集住戸は120平米程度の大きさ。予算のイメージは6500万円程度である。
4区画に5人の塾生が申込んだ扇ガ谷コーポラティブは、コーディネーター企業である湘南デザインシステムより終結宣言があった。地主が開発道路を入れるような4分割に難色を示しているのが理由。2分割くらいまでが限度か？ 企業が募集をする場合、もう少し事前に目処をたてておいて欲しい。今後、住みたい鎌倉・建て主塾でコーポラティブを募集する場合は、売り主（借地の場合は地主）と塾長が面談できることを条件としたい。当初の予定どおり、塾長が既存建物部分を、残りを塾生が買うとういう分割購入の可能性を検討したい。購入は全員が現金で決済できるメンバーを募る予定。
扇ガ谷の借地コーポラティブ分譲の合同説明が無事終了。9組の参加者が熱心に計画について聞き話し合った。申込が現在ABD区画申込済みでC区画を検討中という塾生もいて募集には目処がつきそうな感じである。これからの優先課題は、申し込み者を含めた、これまでに出た疑問質問へのFAQの作成と、塾長プランでの配棟の基本図面を行政に打診していくこと。建築業者の選定方法の確認などでがある。4月中に建設組合結成の目標は変わらないので引き続き2番手申込を含め募集を続けていく。
借地コーポラティブ分譲は好評で現在9組参加と嬉しい悲鳴！
●塾生KMRさん（A区画を申込）
●塾生SITさん（D区画を申込）
●塾生KWZさん（ACD区画を強く検討）
●塾生MTEさん（BD区画を検討）
●塾生MRTさん
●塾生KWDさん
●塾生YSDさん
●塾生HYMさん
●塾生ISDさん
●塾生IKDさん
優先的に区画を希望したい方は、早めのお申し込みがベター。自己資金の状況や今後の配棟計画の変動で区画優先権は流動的と理解してほしい。先約申込は100%優先権ではないが、先に申込んだ事実は後々も勘案される。第一候補、第二候補、区画を特定しない申込もできる。※ABD区画は申込済みだが、2番手として申仕込みができる。自己資金が一定額以下の方は先着申込をしても辞退願うことあり。
前述の基本4分割プランの問題点はC区画の日当りが悪く売りにくい点。それとコーポラティブらしい配棟の工夫が少ない点である。そこで塾長の分割プランを提案したい。C区画を山から離すために道路を北側にぐるり通る遊歩道を配置してみた。遊歩道は3区画の住民が提供する。D区画は、その代わりに共同井戸用地などコモンスペースを提供する案である。本案についてはコーディネーター企業側にも評価を得ている。
コーディネーター企業である湘南デザインシステムのマスタープランをクリックで拡大して見てほしい。C区画の日当りが悪いのが難点である。 AB区画を小さくしてC区画の土地をさらに大きくすると良いだろう。すでのこの基本案で2組申込がある。4月中には完売（というか購入組合メンバー決定）してしまうかも知れないので、検討される方は至急現地を見たほうが良いかもしれない。
塾長が撮影した周辺環境のスライドショウをアップした。
Quicktimeファイル5.5MB
鎌倉駅西口から現地につながる路は今小路とよばれ、海蔵寺や源氏山へ抜ける観光ルートでもあり、谷戸に住まう住人の生活道路でもある。ユニークな民家を改装した店舗が点在しており、途中線路を越えて小町通り方面へ抜けられる横道が便利。塾長が生活の中で重視しているおいしいパンが紀ノ国屋さんやアルセストのパンで買えるのが良い。海蔵寺方面へ進むと、さらに車の通行が少なく道路で遊ぶ子供の光景が目に止まった。計画地の借地には、かの有名な養老先生の家がある。
※Quicktimeダウンロードはこちら
http://www.apple.com/jp/quicktime/download/win.html
4/15（土）13時〜15時に扇ガ谷借地コーポラティブ分譲の塾生向けの合同説明会を住みたい鎌倉・建て主塾（島津宅）にて開催。参加希望塾生はメールのこと（参加人数も）。合同説明会ではコーディネート企業である湘南デザインシステム代表の福田氏から事業内容や今後の進め方の説明がある。まだ塾生でない方は移住登録をして扇ガ谷借地分割（塾生限定）のIDとパスワードを入手して閲覧のこと。その上で現地視察を事前にしてほしい。
これまで住みたい鎌倉・建て主塾で手がけてきたコーポラティブは、1つの土地を複数で共有し共同住宅を建設する方法で、過去の2例とも他者一括買いのために不成立となった。その後2006年明けには、塾長と塾生の2名で97坪の借地権（鎌倉市小町・駅9分）を分割購入することができた。5000万円前後の総予算で駅徒歩圏で鎌倉らしい風情の残る宅地購入を塾生がするために有望な選択肢として考えられる借地権分割。次のターゲットは、鎌倉駅15分の扇ガ谷の借地権約300坪。近日3〜4名の塾生で共同購入を仕掛ける予定。詳細は塾生にはメールで案内する。
二階堂のコーポラティブ計画は、マンション業者の土地購入提示価格が我々より数千万円近く高かったため頓挫。やはり不動産の世界は何と言っても資金力なのだ。丸紅系のマンションの工事が間もなく始まる。鎌倉に違和感の無い外観（とくに素材）でまとめてもらいたい（ツルピカ厳禁！！）。古家の解体も始まり、写真のように大きなケヤキもすっぽり切られてしまった。
逗子久木プロジェクトの候補地を見て来た。逗子駅の東口（小さい方）から歩いて10分もかからない高台。と言っても途中はほとんどフラットに近い登りで、最後に10mくらい坂らしい坂がある。そのため写真のように回りの家の地盤は3メートルほど下がっており見晴らしが良い。周囲は逗子の谷戸で山並みを望む環境にある。聖和学院、久木中、久木小などは非常に近く子育ての環境として最適な立地である。道路はやや狭いが、それらのデメリットは十分価格に折り込まれている（3000万円台半ば）。ここに小さな家を合築で建てる目標である。建築は2000万円少々を目安とすれば良いだろう。仮に土地を半分ずつ共有したとして4000万円を切る価格で建築家によるコーポラティブ住宅が取得可能である。
小さなコーポラティブハウスのコーディネート＆設計を手がける建築綜合研究所の猪狩さんから逗子久木のプロジェクトのアウトライン情報が届いた。駅から徒歩11分と近く、見晴らしの良い高台の立地の土地代は3500万円。そこに2戸の住宅を建てる。1戸あたりの総予算は4000万円台も可能だ。将来の土地権利が複雑にならないよう、1人が土地オーナーになり、1人が定期借地をするというフォーメーションを提案されている。本プロジェクト概要を希望の方は塾長まで！
二階堂コーポラティブの計画中断から間もなく、北鎌倉の地主さんとの話が浮上してきている。今回は成立確率が高いと予想しているのだが、その理由は、地主が継続して居住し、新規募集住戸が2戸と少ないこと。さらに定期借地権を設定することで3000万円台の取得価格である。住みたい湘南・建て主塾の目標である「小さな街づくり」を今度こそ実現したい。現在、入居希望者1組と企画の段階から一緒にプランを練り始めている。写真（クリックで拡大）は計画地の庭である。
現在事前説明会などの活動を中断しています。（土地取得条件調整難航のため）。
鎌倉二階堂の邸宅323坪を6世帯で土地共同購入（または定期借地契約）。建ぺい率を30%程度目標にし、低層でゆったりとした配棟で、庭を共有しつつ大木を残す。最小限で暮らし始め、最大100平米強まで確保（スケルトン構造の範囲内）できる床面積。オーダーメイドで間取りの設計の自由度がある。リビングの窓からは、専用庭→共有庭→大木→滑川と自然の構成が楽しめる鎌倉でも希少な空間。一戸建に限りなく近く一戸建以上の鎌倉らしい住まい。
鎌倉ケーブルテレビで本計画が紹介され、意外な反響があった。今の地主さんの前に計画地に住んでいた鎌倉在住のNさんという方からのお電話で、「古い家屋や庭の映像を見て直ぐ分かった。娘時代に住んでいたのでなつかしい。解体の間や内覧のときなど、何かの機会に是非、もう一度敷地に入って見たい」とのこと。この方、今の地主、そして、これから住まわれる6世帯の方と住み手は変わるが、川沿いの樹木やケヤキの大木だけは、これからも何十年何百年とこれらの人々を見守っていくことだろう。そうあって欲しい。お電話での依頼だが、もちろん快く、善処することを引き受けた。お越しいただければ、こちらからも、昔のお話などを是非伺いたいと思う。
12月1日から鎌倉ケーブルテレビの不動産情報番組「鎌倉スタイル」で「鎌倉方式コーポラティブ」のレポートを放送中だ。二階堂で進めている鎌倉方式コーポラティブの内容が映像で簡単に紹介されているので興味ある方は必見。塾長やコーディネーターの猪狩さん（建築綜合研究所）のインタビューも収録されており、ちょっと「うれし恥ずかし！」という仕上がり。鎌倉エリア以外でケーブルテレビをご覧になれない方は、ブロードバンドでインターネット動画を見ることができる。
配信動画を見るにはこちら！http://www.kamakuratv.com/style/
鎌倉ケーブルテレビの高架作業車から撮影したコーポラティブ計画現地の写真。やや俯瞰から見ると「小さな森」とも言える敷地に6世帯が共同で家を建てるのである。2階の窓からは、この樹木の間から山並みを眺めることができよう。また、将来的にもその眺めは保証される。密集した分譲地では、建替えであっと言う間に失われてしまう景色もここでは担保される。少し紅葉している、写真（クリックで拡大）の樹木の南側を滑川が流れており、8メートル前後の空地があることがこの敷地の最大のメリット。耳をすませば水音が聞こえる暮らし。やはり鎌倉でも屈指の環境である。
コーポラティブのプロジェクトが鎌倉ケーブルテレビで紹介されることになった。12/1より年内一杯、「鎌倉スタイル」（http://www.kamakuratv.com/style/）という番組で放映。本日はその撮影であった。ケーブルテレビ配線用の高架作業車で監督自らカメラで現地を撮影。我々も見た事がないアングルからの現地の姿。これを是非、皆さんにもご紹介すべく、デジタルカメラを手渡し撮影してもらったのが次の写真である。
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朝日新聞アエラ11月15日号のコーポラティブ特集で鎌倉方式コーポラティブが紹介されました。編集部の皆様には、鎌倉二階堂のプロジェクトを多くの方にご紹介いただき感謝します。また、アエラを読んで住みたい鎌倉・建て主塾にアクセスしていただいた方ありがとうございます。
10月17日、二階堂のコーポラティブハウスの第2回事前説明会を開催し5組が参加した。敷地環境には大いに興味を持ってもらったようだが、所有権か定期借地権か売却方針が決まっていないのが判断しずらいところ…。所有権にしても敷地は共同所有のため（マンションなどと同じ考え方）、将来にわたっても独自の区画を得る事は無い。ならば、いっそ定期借地も合理的かと思われる。参加者それぞれ土地所有に対する価値観が違い、どちらか一方に方針が決まると組合設立へ近付くと思われる。次回は、10月30日に第3回事前説明会を開催する。
鎌倉の地域のミニコミ紙「鎌倉朝日」にコーポラティブの記事が掲載された。今後も、鎌倉市民に本事業が周知されるよう、随時当塾からプレスリリースをしていく。今回のコーポラティブは設計プロ集団である建築綜合研究所がコーディネーター企業であるが、鎌倉初の成功事例に誘導するためにも「市民に見守られながら」という意識で進めていくことが理想である。
9月18日、カジュ・アートスペースにて二階堂のコーポラティブハウスの第1回事前説明会を開催した。4組の家族が参加し、基本構想を映像で説明した後、質疑応答。今回も先着順か？の話が出た。塾長が、ここ何回か移住希望者との話合いで感じているのは、世帯ごと住まいにかけられる予算が違い（4000〜9000万円）一律の戸割りは合理的でないかもしれないといこと。コーディネーター企業である建築綜合研究所と相談して決めることだが、まず4世帯くらいで組合を結成し、予算に合わせた配棟を確定した後、残りを1〜2棟分を再募集するのが良いのではないかとも考えている。次回は、10月16日に第2回事前説明会がカジュ・アートスペースで開催される。
鎌倉方式によるコーポラティブの事前説明会を9/18（土）の午後より開催。場所は、二階堂の古民家のカジュ・アートスペース。今回の計画地にも近く、庭を眺めながらコーポラティブの住まいについて語る。「鎌倉方式のコーポラティブってどんなものだ？」という興味程度でも是非ご参加ください。現在6組参加予定。庭で遊べますのでお子様連れでどうぞ！今回は、実際は買う予定（可能性）は無いが、コーポラティブに興味があるという方も参加されます。■問い合わせ先：住みたい鎌倉・建て主塾0467-60-4845またはtake@pocket.co.jp
第2回住みたい鎌倉・建て主塾懇談会が9月4日に開催された。当初の目的は、コーポラティブのヒアリング（一般の消費者の意見聴取）であったが、参加者の希望もあり、事実上第1回のコーポラティブの事前説明会という形になった。最初に簡単な自己紹介の後、塾長の土地探しワンポイントアドバイスに耳を傾けてもらい、最後に映像を交えて今回の鎌倉方式のコーポラティブの説明をした。計画には熱心な質問が続き、終止和やかな雰囲気であった。現在、これらの参加者を対象に、各自のライフスタイルがこの計画で実現可能かどうかシミュレーションをする準備を建築綜合研究所でしてる。次回は9月18日に同様な事前説明会を開催するので、興味ある方は参加いただきたい。
※塾長監修のコーポラティブ住宅入居希望の方は、左メニューの移住登録フォームから登録の際にコーポラティブ希望と書いてください。説明会等のご案内をメールいたします。
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※写真(c)森ヒロシ建築事務所
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現在、鎌倉方式のコーポラティブを推進中の計画地の概要である。3方を滑川・二階堂川に囲まれた自然の多くのこる邸宅地で、駅から20分とぎりぎり徒歩圏であるが、それゆえ得られる自然環境のメリットは大きい。また推定土地取得価格も一戸あたり2500万円前後と低めで、建物との推定取得価格も5000万円前後〜が予定されている。
●所在地 鎌倉市二階堂杉本932
●交 通 JR鎌倉駅徒歩20分
●法 令 第一種中高層住居専用地域
建ぺい率4０% 容積率100％
●地 目 宅地
●面 積 約323坪
●接 道 北側（県道）幅員8m
※徒歩圏にこだわる人は是非徒歩圏の壁コンテンツをご覧ください。
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今年春、建築綜合研究所から当塾にコーポラティブへの協力依頼があってから、鎌倉オリジナルのコーポラティブ方式が打ち出せないか独自に思案してきた。計画が鎌倉にとってよい方向に導けるよう、設計者などと共同で敷地利用の可能性プランを数十パターン検討しながらの出て来た答えが、鎌倉方式コーポラティブと呼ぶコンセプトである。
【鎌倉方式コーポラティブとは】
●土地を数世帯（2〜6世帯）で共有所有する。
●マンションのような上下重層でない連なる家を建てる。
●建ぺい率を30%以下とし共有庭を広く設ける。
（一部緩和の条件も考慮予定）
●隣戸同士には、コンクリート造のセパレーター空間で仕切る。
（玄関通り土間や、風呂やトイレなどの水回りに利用。空間が困難な場合は壁）
●建築家に内部（インフィル）を設計依頼できる。
（スケルトン構造の制約範囲内で）
●入居時は最小限でも、住みながら変化＋増床できる構造。
（構造でない壁や、吹き抜け床、ロフト空間などの予定した範囲で）
●木造部分は将来各戸ごと独自に建て替えができるようにする。
（構造を変えないことが条件で、現行法の範囲内で研究中）
●建物の外装・内装に自然素材の利用を心がける。
●通りから見て小さな家に見える工夫をする。
※当塾監修のコーポラティブ住宅入居希望の方は、左メニューの移住登録フォームから登録の際にコーポラティブ希望と書いてください。
コーポラティブの敷地図イラストをアップする。（クリックで拡大）
ごらんのように3方を滑り川に囲まれた土地で323坪（実測）の広さがある。6人程の共同購入者を募集する予定で、本プロジェクトは、、建築綜合研究所（東京都中央区）をコーディネーター企業として進められており、塾長はスーパーバイザーとして、基本構想策定や計画の広報などを担当する予定だ。計画地のコーポラティブ住宅のコンセプトをどうするか？物件価格帯をどうするか？入居戸数、配棟などのプランニングを行い、基本設計の前段となる方針を決めなければならない。計画が固まる前にできれば、事前説明会などを開催し、塾生の希望やニーズを取り入れ、鎌倉らしい住まい方の提案をしていきたいと思う。
※塾長監修のコーポラティブ住宅入居希望の方は、左メニューの移住登録フォームから登録の際にコーポラティブ希望と書いてください。
共同購入用地の写真2枚目を公開する（クリックで拡大）。敷地の境界（滑川沿い）付近に植生する樹木は切らずに残そう。何故なら、大きな樹木は天然のクーラーの機能があるからだ。南側の空気があたためられ上昇すると、上空の冷たい空気を北側に押し出し、涼しい空気が下に流れるのである。さらに滑川の水面で冷やされた風も涼しい。可能であれば、一番しっかりした1本に住民が共同でツリーハウスを建てることをお薦めしたい。首都圏で敷地内にツリーハウスのある住宅地は聞いた事がないし全国初かも知れない。
鎌倉駅徒歩圏のあるお屋敷。写真（クリックで拡大）のような緑あふれる環境を活かしたプランを実施する人に売却したいと地主。敷地面積約323坪。1億5000万円程の売却価格（交渉中）が予定されている。6人で割れば2500万円。ここに住みたい鎌倉・建て主塾念願の共同購入がスタートする。場所はまだ公開できないが、随時情報をアップしていくのでチェックして欲しい。場所は滑川に面した土地とだけお知らせしておこう。この高さ15〜20メートルある樹木の多くは川や敷地境界近くにあり、残せる可能性が高い。（というか残すのが塾長の使命か！）また、南・西・東の3方を滑川に囲まれているため、将来自分の家の周辺10メートル以内に家が建つことが無い（計画による）。塾長がこれまで見た中でも希少な条件の土地である。
