徒歩圏の壁 まとめ

・徒歩圏の壁には2000万円程の価格差あり。（土地代はほぼ半額）
・余計に10分歩く人の1歩の報酬は2.82円
・通勤を労働と考えると時給は13536円
・車で送迎する人の時給は6800円
・ローンを多く組むより駅近駐車場代は月5万円の得
・谷戸の緑、近隣の佇まい、自然との触れ合い→プライスレス！

※価格差を全額30年4%ローンで借り入れた場合の計算

バイクで徒歩圏の壁を超える！

私の知人は大型バイクのハーレーを購入し、しばらく奥さんに内緒で草むらなどに隠していたそうだ。最近、中高年のバイク熱は暑い！徒歩圏の壁に2000万円近くの支出差があるなら、ライダー派のあなたは絶対、非徒歩圏の土地を買って、颯爽と駅までバイク通勤すべきだ（風になれ！）。そのかわりハーレーだろうが、BMWだろうが超高級バイクを堂々と乗ってもよいと塾長が太鼓判を押す（やはり奥様の理解もある程度必要…）。バイクに限らず、高級自転車でも良い！マイナスをプラスで考えてみれば、何事も楽しみになる。

賃貸でも徒歩圏の壁を超える！

賃貸の場合は、持ち家ほど、徒歩圏であるなしに価格差が出ないかも知れない。家族で住める一戸建て家賃17万円（駅12分）が家賃12万円（22分）といった感じだろうか？いずれにせよ最大数万の差。健脚派なら、その分を節約し収入にできるし、健脚派でない塾長なら駅近くに月2.5万円の駐車場を借りるだろう。駅から遠くとも、自然環境に恵まれた少し広めの古家を借りて住むことがでれば、便利さとは違った豊かさが手に入るはずだ。あえて持ち家と賃貸の比較はしないが、常に移住の自由があるという価値もプライスレス！

徒歩圏の壁の向こうプライスレスの価値

価格の問題以外に大事なものがある。駅の近くは容積率も高く、いつ5階建てのマンションが隣に建っても不思議ではない。鎌倉の場合、駅から離れた山の近く（谷戸という）はたいてい風致地区に指定され、8〜10mと3階建てまでの建築しかできない。それだけ住環境が守られる可能性も高いし、当然山に近く自然に恵まれた環境が手に入る。40坪で探していた人も50坪くらいの土地が買える可能性があるのが非徒歩圏の物件だ。谷戸などはもれなく山が付いているなんて物件も多数ある。家から見える山並み、近隣の屋敷の植栽の緑、谷戸の気候、動植物との出会い。さらに、谷戸の路はたいてい行き止りなので地域の住民はすぐ顔見知りになり良好なコミュニティーが形成される。こうした価値は、金に換えられない価値として見直すことが21世紀の住まいの価値観なのである。

徒歩圏でもいろいろある

徒歩圏の壁を超える経済的優位性はお分かりいただけただろうか？それでも、実際は価格だけでなく、買い物や生活の利便性が大事という意見が根強い。しかしさらに、よく考えて欲しい。徒歩圏でも駅から数分の立地であれば（鎌倉の場合坪単価120万円以上）、確かに便利である。しかし、駅から15分くらいのところだと、荷物が多そうな時は、自転車か駅前スーパーの駐車場に車をとめて買い物をしていた。子供が小さい時は、自転車の前後に乗せて移動するか、車で移動することも多かった。駅から15分の材木座に住んでいた塾長が言うので確かである。結論として、鎌倉あたりでは、駅から15分も23分もそんなに変わらない。と言いたい。15分前後の中途半端な徒歩圏（土地代が倍）にこだわる人は、前述の計算をもう一度ご自分の家計に置き換えてみて欲しい。

それでも歩きたくない人は？

時給1万3千円は魅力だが、どういしても歩くのは嫌という人。また、奥様（旦那様）に送迎を頼めないという人。徒歩圏と非徒歩圏の2000万円の価格差で駅近くに駐車場を借りたら損得はどうなるか？鎌倉駅から5分くらいの駐車場の値段を月2万円とすると、2万円×12月×30年＝720万円。この方法でも1280万円のおつりがくる。ローンを組んだ場合は.2680万円の差である。単純にローン支払い額で計算しても2000万円ローンを組むと、7〜8万円の支出が増えるので、2万円の方が安い事は子供でもわかる。道路が空いていれば、駅から15分の人より早く、駅に到達もできるだろう！安定して駐車場を借りられるかだけが課題となるだろう！

2000万円ローンは2倍近くに

仮に、徒歩圏を買うため、2000万円多く30年ローン（4%)を組むと支払い総額は、1.7倍の3400万円となる。といこうとは頑張って徒歩通勤する人の1歩の値段は、2.82円に跳ね上がる。徒歩を時給に換算すると13536円である。車で送迎する人の時給は6800円にアップする。変動金利で金利が上昇したらもっと高くなる。ちなみに平均年収と言われる年収600万円のサラリーマンの時給は、4200円程度なので、会社で働くより、駅から遠い家に住んで余計に歩くほうが労働価値は高いという驚くべき計算が成り立ってしました。徒歩圏の壁の向こうには時給13536円が待っていたのだ！

車で送迎の時給は4000円

仮に、奥様（または旦那様）が駅まで車で送迎したとする。7500日×往復＝15000回。送迎は1回あたり1333円の労働価値になる。往復するのに20分として時給に換算すると、約4000円になるのではないか！こんな高給はアルバイトは他にありません。天気のいいは日歩き、雨の日は送迎、タイミングが合えばバス等、いろいろ組み合わせれば通勤生活にも変化が出て楽しいのではないだろうか？おまけに30年間で2000万円の節約＝収入になる。

通勤1歩の値段1.66円なり

駅から徒歩23分の土地を買ったあなたは、31才から60才まで年間250日。計7500回通勤することになる。仮に、駅から徒歩13分の人と比べると、毎日往復1600歩余計に歩くことになり、30年間の積算は1200万歩（たった万歩計1200回分か！）になる。ということは、1歩あたりの値段は1.66円だ。徒歩圏の壁を超え10分余計にあるくあなたの通勤の1歩の値段はなんと1.66円。ラン♪ラ♪ランと軽く10歩の足取りで約16円。鎌倉の美しい路地や谷戸の景色を見ながら800歩（10分）も歩くと、片道だけで1328円のおこずかいになる。

徒歩圏の壁代は推定2千万円

徒歩圏とそうでない場所では、土地の値段はどのくらい違うのだろうか？鎌倉駅から12分くらいの土地は坪単価100万円以上であり、150万円を超えるものも多い。。徒歩22分くらいだと、坪単価50万円〜80万円も可能となり、ほぼ倍の値段だと言える。40坪の土地で坪単価50万円の差があると、その額は2000万円にのぼる。これが、徒歩圏にこだわる消費者の代償である。この差をもとにいろいろな考察をしてみたいと思う。

「徒歩圏の壁」を考える！

いよいよ塾講座をスタート。というか格調高い内容ではなく雑考。まずは、「徒歩圏の壁」について。
その壁を超えた向こうにあるものとは…、少し常識とは逆の発想で考えてみたいと思う。

不動産を買う場合、最寄り駅からの立地は重要。駅から遠いと通勤や通学に不便と考えるからだ。同じような環境の土地なら、駅から近い方が坪単価は高い。塾生の平均的な総予算は5500万円程。その予算で鎌倉あたりの徒歩圏物件だと、建売（または建築条件付）の小さな家がせいぜい。建売りの土地は、売主からまとめて買うので仕入れが市価より何割りか安く、建築もまとめて発注し材料も規格品なので、こうした価格帯で供給できる。ただ、カチッと区割りされた建売り住宅は買わないと言う人も多く、当塾としても「モノを買うように家を買うな！」と説いている。しかし、徒歩圏にこだわると土地代だけで4〜5千万円となり、湘南移住は、まったく現実味がなくなる。

まずはじめに、徒歩圏について定義だ。徒歩圏は、駅から徒歩15分から20分程度まで。都心では20分も歩くと次の駅に着いちゃうので15分までが徒歩圏かも知れないが、当塾では20分までを徒歩圏と呼ぶことにする。不動産業界では駅から当該物件まで直線を引き、距離80mを1分とするため、駅から10分と書いてあっても、路が迂回しているような立地では実際13分も14分もかかることもある。

同じ徒歩10分でも子供なら15分かかるし、コンパスが長く健脚な人なら8分くらいで颯爽とあるいてしまうことだろう。ということは体を鍛えれば、徒歩25分かかる場所も20分で歩けてしまい徒歩圏になってしまうではないか！本テーマでは、徒歩圏と非徒歩圏を塾生の皆さんと一緒に考えて行きたい。