土地・不動産情報


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鎌倉の再建築不可の物件再生連鎖

はじめは市民の方からの売却相談でした。2年以上前のことと記憶しています。鎌倉古民家バンクのサイトを見て、再建築が難しい土地を売りたいとをの相談がありました。大手の不動産会社には仲介を軒並み断られたそうです。それでも再建築出来ないか?などいろいろ調査した結果、買いやすい値段にして古民家(廃墟に近かった)のままで売るしかないという方針に至りました。結果買ってくれたのが、鎌倉に移住する予定だったM建築家です。

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この廃墟同然の家の歪みを直したり、基礎を打ち直したりと、大がかりな工事(総工費1500万円以上)の末、見事再生に成功したのが昨年の事です。写真のように見違えるようになりました。

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これだけ苦労されたんですから、ノウハウも経験もさらに養われたと思います。よって、このM建築家を鎌倉建て主塾サポーター建築家として古家再生の建て主にご紹介しようと思っていた矢先です。ある塾生さんが、鎌倉市内某所の再建築不可物件を購入して再生したいとの相談があり現地視察後、ちょうどM建築家のオープンハウスがあったので参加するようアドバイスしました。

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最寄りの駅からも近い昭和の味わいの残る平屋の古民家。予算も当初500万と想定していたのですが、建築家の提案内容を真摯に検討された結果、改装費を大幅アップされたそうです。直すべきところはしっかりと刷新されています。これが500万予算のままだと中途半端だったと思います。例によって、天井をはずして架構をあらわした元の続き和室をリビングにした部屋の写真です。

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改装前の面影もなく、天井が高い開放感のある空間になったと思います。これ以外に6畳くらいの部屋が3室。一般的に言えば3LDKということでしょうか?土地価格や建築予算は具体的に記述すると建て主さんに怒られてしまいますが、イメージとしては建物ゼロ円で土地代は普通の土地の半値以下。それにプラス改装費です。同じ地域で中古マンションを買うのがやっとか無理なくらいです。

これを実現した建て主さんのポイントは、車にこだわらないこと。駐車場があるような物件は基本的に再建築不可ではありません。建築基準法上の道路に接していないので再建築ができないのです。自動車メーカーの方には申し訳ありませんが、車に乗らないのは究極のエコだし、保有+維持費だって月額5万円くらいすぐいってしまいます。逆に言えば、車にこだわらない人は、それだけ安く土地を入手できるということになります。ちょうど良い路地または再建築不可物件があればの話です。

最後に注意!時々鎌倉建て主塾のサイトやこのブログを見て、借地を買ったり、廃墟古民家などを買う人がいるそうですが、後で泣きついてくる人も何人かいました。ちょっと訳あり物件を狙う場合は、自分達だけで決めずに、多少のコンサル費用がかかっても専門家のセカンドオピニオンを契約前に受けける事をおすすめします。

築年数で20年は古く見せる古色仕上げ

工務店の仕事が終わったシェアハウス。他の仕事を午前中に片付け、毎日現場に通って何をしているかと言うと、既存の木部のDIY塗装です。この家は昭和57年(1982年)築なので約30年経過してますが、ニスで仕上げられた木部はまだまだ中途半端な色合。それをオイルステインで上塗りして写真のように古色にしています。さらに20年は古くなった感じです。

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既存のドアや建具を始め、木枠や幅木など家一軒分このように仕上げています。中には、新しく造作したドア枠などもありますので、似たような色に合わせる必要があります。写真ではいい感じですが、実際肉眼で見るとかなり色味は違います。

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自分でやってわかりますが、ほんと色合わせは難しいです。単に色だけでなく光沢とか質感とかいろいろな要素があるので、見た目でわからないようにするなど至難の業です。その点、上手な塗装屋さんなら結構合気がつかないくらいの仕上げができるんでしょうね。それでいてこの程度なら10万円くらいで塗ってくれたりして、、、。次回はプロに頼んでみようかな?

スマートEVが我が家に!

ちょっと未来を先取りしたような車。電気自動車が我が家にやってきます。昨年バナー広告をみて軽い気持ちで申し込んでいたスマートEVの3ヶ月無料モニターに選ばれました。ブログやツイッターで、乗り心地などを日々レポートすることが条件でしたが、スマッチのブログやツイッターでのつぶやきなど総合評価して選ばれたようです。

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全国たくさんの応募の中から7名ですから、ちょっとした栄冠かもしれません。応募に際しては自分のタイプを選び、どのように日常乗りこなすかをアピールするフォームがありました。自分の応募したタイプは『車があれば仕事に行くことができる人』です。決して『スマートすぎる巨漢!』タイプではありません。

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応募したとき、選ばれるな!という自信が結構ありました。まず、海や山や街並みという鎌倉のフィールド。絵になります。次に路地や山道などちょっと訳あり不動産を扱っている点。自宅も路地です。そして自分で言うのも何ですが、絵になる家。あとはスマッチやツイッターなどでのインターネット上でのプレゼンス。鎌倉市役所には無料の充電ステーションなどもあり、エコカーは市長も推進しています。

現在、正式採用にむけ、車庫証明や充電環境などの照合をしているところです。僕以上に楽しみにしているのは妻。スマートの電気自動車早く乗りたいと言っています。

ホームセンターの材料は選んで買わないと

シェアハウス改装現場も内装仕上げに入りました。内装造作はカワセミ工房さんに依頼しようと思っているのですが、自分で出来そうなところは自分でと考えています。一部ペンキで真っ白に塗る部屋があるので窓に木枠フレームをつけました。

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ホームセンター(コーナン)で買ってきた500円のホワイトウッドを枠にするわけですが、売り場ではすでに筋の良いモノはうれてしまって少し歪んでいるなと思ったのですが、カットしてビスで止めるから大丈夫と思っていました。しかし、実際につきあわせてみるとこんなに歪みがわかります。

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なんとかインテリアバールで押し上げてまっすぐにして、さらにビスで止めるという力技で目立たなくしています。やはり、材料を舐めてはいけませんね。カワセミ工房さんもコーナンまで車で行く交通費と人件費や材料が粗悪な場合があることを考えると、高い地元の材木屋さんで買った方が良い言っていましたが、それを実感した次第です。

鎌倉シェアハウス 塗り壁テスト

改装中のシェアハウス。クロス張り替えにしようと思ったら平米1200円するそうです。下地が合板のため状態が悪い分コストアップ。工務店を通すとさらに諸経費で1300円以上。そこまでかかるなら秘密兵器の塗り壁材の方が安いかも知れません。ただし自分で塗ればの話です。

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思いついたら実行ということで、試し塗りをしてみます。家づくりのエキスパートと思われていますが、実は塗り壁DIYは初めてのことなんです。道具を用意して、材料に水を入れて捏ねるところからドキドキです。

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昭和のある時期に普及した、この変な壁材などクロスや合板の上から直接塗れるのがパーフェクトウォールの強みです。はじめての塗り壁ということで、押し入れの中を恐る恐る塗ってみますが、たまたま材料をゆるめに溶いたために伸びが良く塗りやすかったです。調子に乗って2畳分ほど塗りました。かかった時間は1時間弱。慣れれば4畳くらいを1時間で塗ることができるでしょう。

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出来映えはといえば合格です。入角、出角用のコテが無かったのでコーナーが上手き行きませんでしたが、この仕上がりでも十分OKという感じです。今回のシェアハウスは天井はペンキを塗っているのですが、2度塗り3度塗りと結構手間がかかるのに対して、実は、左官の方が短時間で仕上がることを発見しました。

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後日、乾いた状態も確認しました。気泡や変な感じもなく良い質感です。おまけに調湿や防かび効果はクロスの比ではありません。塾長流のリフォーム。天井はポーターズペイントのペンキで壁はパーフェクトウォールが定番になりそうです。実際の塗り壁は自分でなく元松竹の大道具さんであるカワセミ工房さんにお願いします。さらにきれいに仕上がることでしょう。

シェアハウスを考える・ワークショップ

鎌倉古民家バンクで管理&募集中の鎌倉の物件の1つ。海が見えるロケーションは良いのですが、建物が大きすぎるのでそれなりの家賃でもあり、なかなか入居者が決まらずにいます。そこでシェアハウス化をーナーに相談したところ、条件が整えば、それも良いという柔軟なお返事をいただきました。そんな話していた矢先、慶応湘南キャンパスの大学院生のグループがシェハウスを研究テーマにしたいということで鎌倉古民家バンクを訪ねてきました。

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まずは、実際に自分たちでシェア住居生活を実践したいということで、この家に共同で住む仲間を募る内覧会と同時にシェアハウスについて考えるワークショップを開催することに。参加者は、大学院生とその仲間達ということで、独身の人ばかりを想像してたら、子連れの若夫婦が二組。これは意外!

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皆でひととおり物件を見たあとに、海沿いのカフェ・レストランに移動し3チームに分かれ、この家をどういうシェアハウスにするかを、それぞれ検討しました。今回のシェアハウス計画では、オーナーは改装費など一切費用負担はしないということも条件。6LDKの家の間取りのままで、どのように住み分けるかが課題です。

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実際に間取り図の上に、それぞれ想定する部屋割りと入居者イメージや家賃を書き込みます。中には、庭にゲルとかパオとかを設置して1部屋作るなんて画期的なアイデアも出てきました。14畳もある部屋があったり、続きの和室があるなど、本来シェハウスには向かない間取りですが、子連れファミリーが2世帯くらい住むとそれも上手く利用できることがわかりました。個人的には、子育て家族2世帯8.5万円+8.5万+6畳洋室5.8円+6畳洋室5.8万円+貸しデスク室2万×4机が落としどころ=MAX家賃かな?と思います。

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また、別の日には、慶応三田学内での発表もあり、こちらは、人生初のスカイプ会議で参加させていただきました。若い人達とのコラボレーションができた有意義な『シェアハウスを考える・ワークショップ』でした。

鎌倉シェアハウス 足場が取れてお披露目

改装中のシェアハウス現場。こんな感じで外装用に足場があったのですが、足場の契約期限が来て(一部手の届くところは塗り残しています。)足場が撤去されました。

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すっきりとした姿でお披露目です。予算の都合で道路から見える部分だけお金をかけました。二階部分はガルバリウムの縦はぜ葺きです。一階はポーターズペイントを塗りました。その他、道路から見えない部分はクラックを補修して普通のペンキで仕上げてあります。

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ちょっと北欧風をイメージしてるんですが、屋根瓦が日本瓦なこと。庇の出が少なく破風が厚いことなどが、イマイチ和風を醸し出しています。面白いのは、正面の二階中央の窓は外壁に取り付けてあるだけで開かないこと。正面に窓が無い家だと無表情になってしまうためです。そして一番変わったのは玄関扉を北欧製のドアに替えたことですね。

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もとの家はこんな感じです。これから外に木製フェンスをつけたり、玄関ポーチを木製デッキにしたり、植栽や照明などでさらに印象は良くなると思います。

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